Immobili in Spagna: case e appartamenti in vendita

Sì. I cittadini dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo acquistano alle stesse condizioni dei cittadini spagnoli. Serve il numero di identificazione per stranieri (NIE), attribuito a chi ha rapporti con la Spagna per interessi economici, professionali o sociali.

La forbice è così ampia che un singolo numero sarebbe fuorviante. Una località costiera, una città dell’interno e le isole sono mercati diversi. Invece di indicare prezzi „a partire da", definiamo con te un budget complessivo e ti mostriamo cosa si trova realisticamente nelle zone che stai valutando. Al prezzo si aggiungono imposte e spese, la cui entità dipende dalla regione e dal fatto che si tratti di prima cessione dal costruttore o di rivendita.

La prima cessione di un immobile da parte del costruttore è soggetta a IVA al 10 per cento, cui si aggiunge l’imposta regionale sugli atti documentati AJD. La rivendita successiva è di norma soggetta all’imposta di trasferimento ITP, con aliquota fissata dalla comunità autonoma; in Andalusia l’aliquota generale è del 7 per cento, mentre quelle ridotte riguardano l’abitazione principale e sono soggette a condizioni ulteriori. Alle Canarie si applica l’IGIC al posto dell’IVA, con aliquote proprie. Si aggiungono onorari notarili e di registro secondo tariffe ufficiali, i diritti per il NIE e l’onorario dell’avvocato. Le aliquote valide per il singolo immobile le confermiamo prima della decisione.

Il NIE è un numero personale e univoco attribuito agli stranieri a fini di identificazione, quando hanno rapporti con la Spagna per interessi economici, professionali o sociali. La domanda si presenta in Spagna presso l’ufficio stranieri o un commissariato, di persona o tramite un rappresentante, oppure all’estero presso una sede consolare. Vanno allegati il modulo, un documento di identità e la motivazione della richiesta.

Il notaio verifica identità e capacità delle parti, il titolo di proprietà del venditore, lo stato dei gravami, il pagamento delle quote condominiali e dell’imposta sugli immobili, richiede il certificato energetico e informa sugli effetti giuridici dell’atto, restando imparziale tra le parti. Il tuo avvocato agisce esclusivamente nel tuo interesse: imposta e negozia il contratto, verifica urbanistica e licenze, valuta rischi che vanno oltre il registro e fornisce consulenza fiscale dal lato dell’acquirente.

La compravendita può perfezionarsi anche con una scrittura privata, ma la forma dell’atto pubblico è fortemente consigliata. Offre maggiore certezza giuridica e consente l’iscrizione nel Registro de la Propiedad, che tutela nei confronti dei terzi e semplifica una futura rivendita.

Consigliamo di vedere l’immobile prima di decidere, e organizziamo le visite. La prassi spagnola consente di concludere tramite un rappresentante se non puoi essere presente. Forma e portata della procura si definiscono con il notaio o con l’avvocato che segue l’operazione, perché dipendono dal caso concreto.

Spesso sì, ma occorre soddisfare requisiti su tre livelli, da verificare prima dell’acquisto perché non ogni immobile è idoneo. Primo, livello nazionale: dal 1 luglio 2025 per pubblicizzare affitti brevi sulle piattaforme serve un numero di registrazione ottenuto tramite il Registro de la Propiedad e collegato alla Ventanilla Única Digital. Secondo, livello regionale e comunale: comunità autonome e comuni stabiliscono requisiti e licenze proprie, e alcune località limitano il rilascio di nuove autorizzazioni. Terzo, il condominio: dal 3 aprile 2025 l’affitto turistico in un edificio plurifamiliare richiede il consenso dell’assemblea con la maggioranza di tre quinti dei proprietari che rappresentino tre quinti delle quote millesimali, con norme transitorie che consentono di proseguire a chi già svolgeva l’attività nel rispetto della normativa turistica.

Come non residente fiscale in Spagna presenti la dichiarazione dell’imposta sui redditi dei non residenti (IRNR). Se l’immobile è destinato a soggiorni personali, si calcola un reddito figurativo pari all’1,1 o al 2 per cento del valore catastale, a seconda di quando sono stati aggiornati i valori catastali nel comune. Se lo affitti, viene tassato il reddito da locazione. Per i residenti fiscali nell’Unione europea o nello Spazio economico europeo l’aliquota è del 19 per cento, con possibilità di dedurre i costi connessi al reddito allegando il certificato di residenza fiscale. Si aggiunge l’imposta comunale annuale sugli immobili (IBI). Le dichiarazioni le cura un consulente fiscale.

Le banche spagnole concedono mutui anche ai non residenti, benché le condizioni siano di norma più rigide e sia richiesto un apporto proprio maggiore. È possibile anche finanziarsi in Italia, per esempio con garanzia su un altro immobile. Le condizioni dipendono dalla banca, dalla tua situazione reddituale e dall’immobile stesso. Se prevedi un finanziamento, dillo fin dall’inizio, perché incide sui tempi e sull’ordine delle fasi.

Si tratta dell’occupazione di immobili senza titolo. Il rischio non è distribuito in modo uniforme e dipende tra l’altro dalla posizione, dal tipo di edificio e dal fatto che l’immobile resti vuoto a lungo. Ne teniamo conto nella selezione, mentre gli aspetti giuridici della tutela della proprietà sono seguiti dall’avvocato incaricato.

Con noi parli in italiano. Lavoriamo anche in polacco e in inglese. In Spagna ti segue inoltre il nostro consulente in loco, che parla spagnolo, oltre al contatto corrente con l’agente locale e con l’avvocato e alle traduzioni che commissioniamo, così non devi occuparti di nulla in spagnolo.