Alle Preise in diesem Beitrag sind in polnischen Zloty (PLN) angegeben, mit Umrechnung in Euro nach dem NBP-Mittelkurs vom 20.07.2026 (1 EUR = 4,3359 PLN). Da Wechselkurse täglich schwanken, dienen die Euro-Beträge nur zur groben Orientierung.
- Wie viel kostet eine Immobilie in Breslau?
- Kann ich als Deutscher in Breslau eine Immobilie kaufen?
- Welche Stadtteile sind für Käufer interessant?
- Wie läuft der Kaufprozess ab?
- Welche Nebenkosten kommen beim Kauf hinzu?
Wie viel kostet eine Immobilie in Breslau?
Der Immobilienmarkt in Breslau zeigt sich 2026 stabil bis leicht steigend. Laut aktuellen Marktdaten lag der Durchschnittspreis im Juli 2026 bei etwa 13.554 PLN pro Quadratmeter (rund 3.126 Euro), ein Plus von gut einem Prozent gegenüber dem Vormonat. Die Preise hängen stark von Lage und Baujahr ab, weshalb ein Blick auf einzelne Stadtteile sinnvoller ist als ein reiner Stadtdurchschnitt.
Auffällig ist der Unterschied zwischen Angebots und Transaktionspreisen. Das Register der tatsächlichen notariellen Kaufverträge (RCN) weist für April 2026 einen Median von 12.922 PLN pro Quadratmeter (rund 2.980 Euro) aus, bei einem Median-Gesamtpreis von 614.500 PLN (rund 141.724 Euro), basierend auf knapp 400 realen Transaktionen. Wer verhandelt, zahlt also oft spürbar weniger als den ausgeschriebenen Angebotspreis.
| Lage | Preis pro m² in PLN | Preis pro m² in EUR |
|---|---|---|
| Zentrum / Altstadt | über 24.000 PLN | über 5.535 Euro |
| Stadtdurchschnitt | ca. 13.500 bis 13.900 PLN | ca. 3.114 bis 3.206 Euro |
| Randlagen (z. B. Stabłowice) | ab ca. 11.000 PLN | ab ca. 2.537 Euro |
Kann ich als Deutscher in Breslau eine Immobilie kaufen?
Ja, als deutscher Staatsbürger können Sie in Breslau grundsätzlich frei kaufen. Die polnische Ausländererwerbsregelung betrifft EU und EWR Bürger nicht, weshalb Sie für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück keine Genehmigung des Innenministeriums (MSWiA) benötigen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie in Polen leben oder die Immobilie nur zeitweise oder als Kapitalanlage nutzen.
Eine Ausnahme betrifft die sogenannte Grenzzone, also Gemeinden direkt an der Grenze zu Russland, Belarus oder der Ukraine, sowie landwirtschaftliche Flächen über einem Hektar. Breslau liegt weder in einer Grenzzone noch ist der klassische Wohnungskauf davon betroffen, sodass diese Sonderregeln für die meisten Käufer in der Praxis keine Rolle spielen.
Welche Stadtteile sind für Käufer interessant?
Breslau ist in mehrere sehr unterschiedliche Stadtteile gegliedert, von historischem Zentrum bis zu ruhigen Wohnvierteln am Stadtrand. Die Wahl hängt stark davon ab, ob Sie selbst einziehen, vermieten oder langfristig investieren möchten.
Wie läuft der Kaufprozess ab?
Der Ablauf folgt in Polen einem klaren Schema, das sich von Deutschland vor allem durch die zentrale Rolle des Notars unterscheidet. Ein polnischer Notar bereitet den Kaufvertrag vor, prüft die Immobilie im Grundbuch und beurkundet die Übertragung, ähnlich wie in Deutschland, aber mit eigenen Fristen und Formularen.
Objektsuche und Reservierung
Schritt 1Nach der Objektauswahl wird häufig eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer oder Makler getroffen, oft gegen eine kleine Anzahlung.
- Dauer
- wenige Tage
- Wichtig
- Bedingungen der Reservierung genau prüfen
Vorvertrag (umowa przedwstępna)
Schritt 2Bei Bedarf wird ein Vorvertrag geschlossen, der Kaufpreis, Fristen und Anzahlung festlegt. Bei Bestandswohnungen ist dieser Schritt nicht immer zwingend.
- Dauer
- 1 bis 2 Wochen
- Wichtig
- Anzahlung meist 10 Prozent des Kaufpreises
Notartermin und Eigentumsübertragung
Schritt 3Der Notar beurkundet den endgültigen Kaufvertrag, meldet die Eigentumsänderung ans Grundbuch und berechnet die fälligen Steuern und Gebühren.
- Dauer
- ein Termin, wenige Wochen nach Vorvertrag
- Wichtig
- meist genügt der Reisepass zur Identifikation
Welche Nebenkosten kommen beim Kauf hinzu?
Zum Kaufpreis kommen in Polen mehrere Posten hinzu, die Sie bei der Budgetplanung berücksichtigen sollten. Auf dem Zweitmarkt fällt in der Regel die Zivilrechtsgeschäftssteuer PCC an, beim Neubau direkt vom Entwickler meist Mehrwertsteuer statt PCC.
| Posten | Höhe in PLN | Höhe in EUR |
|---|---|---|
| PCC Steuer (Zweitmarkt) | 2 % des Kaufpreises | 2 % des Kaufpreises |
| Notargebühr | abhängig vom Immobilienwert | abhängig vom Immobilienwert |
| Grundbucheintrag | ca. 200 PLN | ca. 46 Euro |
| Maklerprovision | meist 1,5 bis 3 % des Kaufpreises | meist 1,5 bis 3 % des Kaufpreises |
Wer neben Breslau auch die Küste in Betracht zieht, findet einen Überblick in unserem Beitrag zu Immobilien an der polnischen Ostsee.
Quellen
Najczęstsze pytania
Der eigentliche Notartermin dauert meist ein bis zwei Stunden. Von der Reservierung bis zur endgültigen Beurkundung vergehen bei einer Bestandswohnung in der Regel wenige Wochen.
Ja, mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann eine Vertrauensperson den Kauf vor Ort abwickeln. Die Vollmacht sollte in Polen oder bei einem polnischen Konsulat beglaubigt werden.
Zwingend notwendig ist es nicht, viele Zahlungen laufen über internationale Überweisungen. Ein polnisches Konto erleichtert jedoch laufende Kosten wie Nebenkosten oder Mieteinnahmen.
Breslau zählt neben Warschau und Krakau zu den nachfragestärksten Städten Polens, getragen von einer großen Studierenden und Fachkräftezahl. Die Preisentwicklung war 2025 und 2026 moderat, aber konstant positiv.
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